Les passoires thermiques n’allaient plus pouvoir être louées à partir de 2028. Le gouvernement vient de changer le scénario. Sébastien Lecornu, depuis Marseille le 23 avril, et son ministre du Logement Vincent Jeanbrun, dans les colonnes du Parisien, ont dévoilé un plan qui autorise la mise en location de ces logements classés F ou G au DPE, à condition d’engager des travaux dans un délai défini. L’objectif affiché : maintenir ou remettre sur le marché entre 650 000 et 700 000 logements d’ici 2028. Pour les propriétaires bailleurs comme pour les locataires qui cherchent un toit en zone tendue, le plan logement 2026 rebat toutes les cartes.
Sommaire
Un virage à 180° sur les passoires thermiques
La règle en vigueur était claire : interdiction progressive de louer les logements classés G dès le 1er janvier 2025, puis les F à partir de 2028. Cette trajectoire, héritée de la loi Climat et Résilience, devait forcer les bailleurs à rénover. Dans les faits, elle a surtout bloqué une partie du parc locatif, parfois dans des zones où les locataires peinent déjà à se loger. Le plan gouvernemental change donc de logique : plutôt que d’interdire, on conditionne.
Concrètement, un propriétaire pourra continuer à mettre en location une passoire thermique, à condition d’engager des travaux d’isolation dans un délai fixé par la loi. Passé ce délai, si le logement n’a pas progressé au DPE, l’interdiction redevient effective et le bail ne peut plus être renouvelé. C’est un mécanisme de sursis conditionné, pas un retour en arrière complet.
Trois ans pour une maison, cinq ans pour un appartement
Les délais annoncés par Vincent Jeanbrun sont différenciés selon le type de bien. Pour une maison individuelle, le propriétaire bailleur disposera de trois ans pour faire évoluer le DPE et sortir de l’étiquette F ou G. Pour un appartement en copropriété, le délai passe à cinq ans, pour tenir compte de la complexité des décisions collectives en assemblée générale, notamment sur l’isolation des façades et le remplacement des systèmes de chauffage collectifs.
Ces durées ne sont pas anodines. Dans une maison, un propriétaire motivé peut enchaîner combles, fenêtres et pompe à chaleur en dix-huit mois s’il trouve les artisans. Dans une copropriété, il faut souvent deux assemblées générales successives pour voter un plan de travaux, obtenir les devis, mobiliser le fonds travaux et planifier les interventions. Les cinq ans ne sont pas un cadeau, c’est la durée minimale pour qu’une copropriété classique puisse passer d’un DPE F à un DPE D.
Des incitations fiscales revues pour accélérer
Le gouvernement ne se contente pas de desserrer l’étau. Il prévoit aussi de muscler les incitations fiscales pour les propriétaires qui s’engagent dans la rénovation. Vincent Jeanbrun évoque un abaissement du seuil de travaux ouvrant droit à avantage fiscal à 20 % du prix d’achat du bien, avec une progression minimale de deux étiquettes sur le DPE. Autrement dit, si vous achetez une maison 200 000 euros et que vous engagez 40 000 euros de travaux pour passer de G à E, vous entrez dans le dispositif.
Les arbitrages précis sur la nature de l’avantage (réduction d’impôt, déduction des revenus fonciers, amortissement) n’ont pas encore été tranchés : le projet de loi logement global sera présenté au mois de juin au Sénat. Mais le signal est clair : le gouvernement veut que la rénovation énergétique devienne un calcul financièrement intéressant, et plus seulement une obligation subie. Pour compléter ces incitations, les propriétaires peuvent aussi mobiliser le crédit d’impôt travaux 2026 et les nouvelles modalités de MaPrimeRénov, qui viennent d’être revues en profondeur.
Qui est concerné par le plan ?
Selon le ministère du Logement, entre 650 000 et 700 000 logements pourraient bénéficier de cette fenêtre. Ce chiffre couvre deux populations distinctes. D’abord les bailleurs qui auraient été contraints de retirer leur bien du marché faute d’avoir pu rénover à temps : ils gagnent un sursis et une feuille de route. Ensuite les propriétaires de passoires thermiques qui avaient renoncé à louer parce que les travaux leur semblaient hors de portée : ils peuvent désormais envisager une mise en location pendant qu’ils enchaînent les chantiers.
Le locataire n’est pas oublié. Le bail doit préciser l’engagement de travaux du bailleur, avec un calendrier indicatif. En cas de non-respect du délai de trois ou cinq ans, le locataire ne sera pas expulsé : c’est le renouvellement qui sera empêché, ce qui laisse à chacun le temps de s’organiser. La mesure protège également les locataires en place qui, dans certaines zones, craignaient d’être poussés dehors si leur bailleur décidait d’abandonner la location plutôt que de rénover.
Les autres volets du plan logement
Le plan ne se résume pas aux passoires thermiques. Il comprend aussi une réforme de l’attribution des logements sociaux, avec un rôle renforcé des maires dans la désignation des candidats, un chantier sensible dans les communes où les demandes explosent et où les élus se plaignent d’être sortis de la boucle depuis la loi DALO. Il inclut également un volet sur les logements intermédiaires et des incitations à la construction neuve, via une fiscalité plus favorable pour les investisseurs qui acceptent de bloquer un bien à loyer encadré pendant une durée longue.
À côté, un dispositif budgétaire de soutien aux propriétaires modestes est prévu. Les critères d’éligibilité restent à préciser, mais l’idée est de ne pas laisser des retraités ou des petits bailleurs avec un bien unique devoir choisir entre vendre en catastrophe ou s’endetter lourdement pour rénover. Dans la foulée, le gouvernement doit aussi clarifier l’articulation avec les aides au logement versées par la CAF et leur simulateur 2026, dont les plafonds évoluent en parallèle.
Ce que doivent faire les propriétaires dès maintenant
Sans attendre l’adoption du projet de loi en fin d’année, il y a plusieurs réflexes à avoir. Premier point : faire réaliser ou mettre à jour son DPE si le document date de plus de deux ans. Les méthodes de calcul ont changé plusieurs fois depuis 2021, et un DPE récent est la seule base fiable pour savoir si vous êtes dans la cible F ou G. Deuxième point : obtenir un audit énergétique chiffré, qui liste les travaux nécessaires pour remonter de deux étiquettes. Un bon audit coûte entre 500 et 1 000 euros et permet de hiérarchiser les chantiers, entre isolation des combles, changement de chaudière et traitement des fenêtres.
Troisième point, souvent négligé : ouvrir un dossier MaPrimeRénov’ en parallèle. Depuis la réouverture du guichet en février, les plafonds et les conditions ont bougé, et les bailleurs ont désormais accès à une enveloppe dédiée pour la rénovation globale. Un dossier bien monté peut couvrir jusqu’à 50 % du coût des travaux pour un propriétaire bailleur aux revenus modestes. La procédure se gère intégralement en ligne, et monter un dossier MaPrimeRénov qui passe du premier coup demande surtout de réunir les devis et les justificatifs de revenus avant de déposer.
Calendrier : ce qu’il faut retenir sur les prochains mois
Le projet de loi logement sera présenté au Sénat en juin 2026. Il sera discuté en première lecture pendant l’été, renvoyé à l’Assemblée nationale pour la rentrée parlementaire, et la navette peut s’étendre jusqu’à l’automne. Les décrets d’application suivront. Dans l’intervalle, les règles en vigueur continuent de s’appliquer : interdiction de louer un G pour les nouveaux baux, et maintien du calendrier initial pour les F à l’horizon 2028. C’est donc la loi qui créera le régime de sursis conditionné, pas l’annonce elle-même.
Pour un bailleur déjà en conflit avec un DPE G et un locataire en place, la prudence reste de mise : engager les travaux sans attendre, documenter chaque étape, conserver les factures. Et suivre de près le texte tel qu’il sera voté, car des amendements pourraient durcir ou assouplir les délais, selon la composition de la majorité sénatoriale et les pressions des associations de locataires comme des fédérations de propriétaires.
Ce qui change concrètement
Le plan Lecornu-Jeanbrun acte une vérité simple : interdire brutalement la location de 700 000 logements sans solution de rechange aurait aggravé la crise locative dans les zones tendues. En ouvrant une fenêtre de trois à cinq ans aux bailleurs qui rénovent, le gouvernement choisit de conditionner plutôt que d’exclure. Pour les propriétaires, l’équation devient gérable : travaux planifiés, incitations fiscales rehaussées, sursis légal. Pour les locataires, le bail sécurisé s’accompagne d’un engagement chiffré du bailleur. Reste à voir si le projet de loi, attendu en juin au Sénat, confirmera ces paramètres ou si la navette parlementaire les redessinera. D’ici là, le meilleur réflexe pour un propriétaire concerné, c’est de faire son audit énergétique et de monter son dossier MaPrimeRénov’ sans attendre que le texte soit voté.
